信托要素

受托人名称：方正东亚信托有限责任公司

投资方向：信托资金用于向黄冈市城投房地产开发有限公司（以下简称“城投房产”）增资；其中500万元进入注册资本，19500万元计入资本公积金。

预期受托规模：2亿元（18个月1亿元；24个月1亿元）

信托收益分配方式：每半年分配一次信托收益

每一期期限：18个月/24个月

预期年化收益率：

18个月

100万≦认购金额﹤300万： 9.3%/年

300万≦认购金额 ： 9.8%/年

24个月

100万≦认购金额﹤300万： 9.8%/年

300万≦认购金额 ： 10.5%/年

安全性总结

1、应收账款质押（债务人为黄冈市人民政府）

黄冈市城市建设投资有限公司（或简称“黄冈城投”）提供不低于3亿元对黄冈市人民政府的应收账款做质押，黄冈市人民政府委托黄冈城投代建黄冈城东新区赤壁大道项目的建设，该笔应收账款已出具专项审计报告。

2、AA级发债主体回购

回购人黄冈城投分别于2012年和2013发行过企业债券，债券评级AA+,主体评级AA。

3、信托公司主动参与管理

我司向项目公司委派董事和财务人员，对其经营活动进行有效管理。增资完成后项目公司修改章程明确规定我司相关人员对其重大事项有一票否决权。项目公司拟定或调整项目总体投资预算、工期进度、销售计划、现金流预测方案及其它可能影响项目投资收益的事项，应经项目公司董事会审批。

交易对手简介

黄冈城市建设投资有限公司

1、政策支持

黄冈城投是黄冈政府唯一指定的投融资平台，与黄冈市国有土地储备中心、城市建设投资管理中心实行“三块牌子、一套班子”模式运作，对规划范围内的所有经营用地进行统一收储，将毛地开发成净地后，委托国土交易中心进行公开招拍挂出让，出让金在财政计提各项基金后，金额返还黄冈城投用于项目建设，包括还本付息。公司在土地增值税、营业税、所得税方面享受全额减免。

2、财务状况

该公司是黄冈市人民政府批准成立的国有独资公司，注册资本金14亿元，实力较强。2011年至2013年总资产分别达到63亿元，180亿元，248亿元，资产增加速度较快，资金实力雄厚，具有较强的回购能力。截止2013年年末，回购人资产负债率为23.59%，相比前两年负债率有所增加，但总体负债率较低，且回购人流动比率也较高，从2011年的4.68增加至2013年的37.4，增速较快，公司短期偿债能力较强。

3、盈利情况

2011-2013年，公司的主营业务收入分别为5.38亿元、4.33亿元和7.86亿元，年均复合增长率为20.87%，近三年主营业务收入呈增长势头；2013年公司利润总额为3.33亿元，较2012年增长40.45%。在经菅活动方面，2011-2013年公司通过销售商品、提供劳务收到的现金流呈现较强的增长态势，2011年为4.33亿元，2012年为2.64亿元，2013年为7.73亿元，年均复合增长率为33.61%，说明公司具有良好的经菅性，并且具有较强的运营能力；随着黄冈市经济的快速迅猛发展，公司在公用事业中的垄断地位将进一步凸显，公司自身经营性的增强及政府支持力度的加大将保障公司稳定可持续的经菅活动现金流。

4、信用状况

2012-2013年黄冈城投总共发行30亿元企业债券，经鹏元资信评估有限公司为黄冈城投2012年发行的企业债的债券信用级别评为AA，2013年的企业债的债权信用级别为AA+，发行人主体信用评级为AA级。

还款来源分析

1、第一还款来源：黄冈城投经营收入

黄冈城投作为黄冈市重要的城市基础设施建设主体和国有资产运营主体，主要收入来源为土地整理收入、租赁收入和项目管理费收入。2013年公司营业收入达7.86亿元，较2012年大幅增加81.51%。

2、第二还款来源：黄冈市财政收入

黄冈市财政收入水平高，2013年一般预算收入达79.98亿元。基于2013年黄冈市地方综合财力收入350亿和每年保守水平约10%的增幅，未来三年地方综合财力收入分别为385亿、424亿和466亿，黄冈市财政偿债能力较高。

区域状况

1、区位位置

黄冈区位交通得天独厚，位于楚头吴尾和鄂豫皖赣四省交界，与省会武汉山水相连，是武汉城市圈的重要组成部分。境内依傍一条黄金水道（长江），紧邻两座机场（武汉天河机场、九江机场），贯通四条铁路（京九铁路、合九铁路、京广联接线、沪汉蓉快速铁路），飞架六座长江大桥（鄂黄大桥、黄石大桥、九江大桥、鄂东大桥以及建设中的黄冈长江大桥和九江二桥），纵横六条高速公路（沪蓉高速、黄小高速、麻武高速、武英高速、大广北高速以及建设中的麻竹高速），具有“承东启西、纵贯南北、得中独厚、通江达海”的区位优势。

2、区域经济

2013年地区生产总值1332.55亿元，比上年增长10.5%。其中：第一产业增加值356.79亿元，增长4.8%；第二产业增加值521.28亿元，增长12.7%；第三产业增加值454.48亿元，增长11.9%。

3、政府财政情况

2013年全口径财政收入189.46亿元，增长22.8%。其中，上划中央收入37.83亿元，增长15.6%。公共财政预算收入79.98亿元，增长27.1%；税收收入达到53.02亿元，同比增加12.58亿元。

主要风险提示

法律和政策风险：由于国家相关法律法规对于信托项目审核和报批的规定，本项目在发行的过程中，有可能遭遇政策风险；

市场风险：由于信托资金募集不足会导致信托不能成立而产生的风险；

信用风险：交易对手的财务及经营状况和偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因对方的经营能力、财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回；

管理风险：由于受托人经验及技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产过程中对信息的占有和经济形势的判断，进而影响信托财产的收入水平；

其他风险：不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。