信托要素

受托人名称：方正东亚信托有限责任公司

投资方向：对海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司发放贷款，资金全部用于“海宁东方都市二期项目”的建设。

每一期期限：期限24个月

预期受托规模：规模4-4.5亿元

信托收益分配方式：每季度分配一次信托收益

3月20日、6月20日、9月20日、12月20日

信托收益核算日后的十个工作日内向受益人分配

预期年化收益率：

100万≦认购金额＜300万：9.5%

300万≦认购金额＜600万：10%

600万份（含）以上：10.2%

按1万元的整数倍递增

产品优势总结

1. 集团公司保证担保

浙江佳源房地产集团在区域布局、对外合作、产品创新等方面表现突出，在2009-2015年连续6年入围中国房地产百强企业，2015年最新排名44位，集团总资产超400亿，资产雄厚，保证能力强。

2. 实际控制人保证担保

佳源集团法定代表人沈玉兴为集团实际控股人，佳源集团拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人，实力较强。

3. 抵押物优质

该项目抵押物价值合计92000万元，抵押率控制在50%以内，综合抵押率较低。

4. 还款来源明确

还款来源为海宁东方都市项目整体销售收入，该项目一期604套已基本售罄，项目剩余未售部分预计销售收入超25亿，且预计销售前景良好，抗风险能力较强。

交易对手简介

浙江佳源房地产集团有限公司

1、基本情况

浙江佳源房地产集团是一家以房地产开发为核心、以规划设计、工程建设、楼宇智能、房产测绘、房产中介、物业服务、广告策划、商业管理、酒店管理等为配套的一体化产业集团。集团由九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发有限公司逐步发展而来，法定代表人沈玉兴为集团实际控股人，拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人。目前正在积极筹划旗下房产公司的上市工作。

2、房产业绩

佳源集团立足长三角发达地区，开发布局全中国，已累计开发各类商住办项目98个，累计开发面积逾2000万平方米。目前开发区域已涵盖了全国13个省的44座城市，开发物业既包括了从公寓到别墅的各类型住宅物业，也包括酒店、社区商业以及新市镇商业综合体等商业物业。

2009-2015年连续6年入围中国房地产百强企业，2013年荣膺中国房地产开发企业50强排名48位，2014年、2015年蝉联中国房地产开发企业50强排名47位、44位和2014中国房地产开发企业发展潜力10强排名第4位。2013年荣膺地产开发企业品牌价值50强，2015年9月最新评选的品牌价值达50.35亿元。

还款来源简介

销售收入测算

项目一期共推出12#-15#楼，共4栋房屋，共计604套房源。截止2015年8月已基本售罄，均价8000元/平方米。项目二期的在7月份已取得预售证，首推房源在8月份开始销售，且销售价格将逐步提升。

项目盈亏平衡点分析

项目的总投为21.87亿，销售额为34.07亿。若不考虑地下车位以及储藏室的销售，在销售价格为8500元/平方米的情况下，销售出25.7万方的住宅即可实现盈亏平衡（占住宅总面积的81.6%）；考虑到商业单方价值较高，整体均价在8967元，则预计整体销售到24.4万方可实现盈亏平衡（73%）；如销售出全部商品房，住宅销售单价可下降至6252元/平方米，商业销售单价下降至13239元/平方米，即可实现盈亏平衡。

从压力测试的结果来看，本项目抗风险的能力较强。

项目简介

标的项目简介

海宁东方都市项目位于海宁市碧云路东侧、赞山路北侧，属海宁城市副中心紫薇组团。与省级重点中学海宁高级中级毗邻，到CBD核心商圈10分钟内车程，是海宁未来十年城市人口东进核心地块，绝版黄金地段。紧挨在建占地2000亩的鹃湖公园，从空间、功能以及交通上紧密契合，互为对应，营造出一个“水清、流畅、岸绿、景美”的现代生态性水源地住宅项目。

项目综合评价

海宁东方都市项目系2013年佳源集团竞拍取得的项目，为浙江沿海地区经济百强县市的房地产刚需住宅项目，项目地理位置较好，同时开发商楼盘品质较好，目前住宅销售单价8500元，相比周边楼盘具备较强的价格优势，一期已基本售罄，去化良好，销售前景不错。

主要风险提示

法律和政策风险：由于国家相关法律法规对于信托项目审核和报批的规定，本项目在发行的过程中，有可能遭遇政策风险；

市场风险：由于信托资金募集不足会导致信托不能成立而产生的风险；

信用风险：交易对手的财务及经营状况和偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因对方的经营能力、财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回；

管理风险：由于受托人经验及技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产过程中对信息的占有和经济形势的判断，进而影响信托财产的收入水平；

其他风险：不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。