一、基本情况
信托计划名称：国资稳健系列1号-广电地产长沙项目集合信托计划
发行规模：优先级信托规模不超过48000万元，可分期募集成立。本阶段募集规模不超过14530万元。受托人可以根据情况调整后续阶段发行规模。
信托期限：每期信托单位期限1年，满半年后可提前结束。
推介期：2015年11月9日至2015年12月9日，受托人可以酌情提前结束或推迟推介期
借款人：鑫长城（湖南）置业有限公司（简称“鑫长城置业”）
资金用途：向鑫长城置业发放信托贷款，用于长沙壹号座品项目开发建设及装修。
认购要求：认购起点为100万元，并可以按10万元的整数倍递增。按“金额优先，同额时间优先，额满即止”的原则确认后签署信托合同。

二、预期收益率及收益分配

认购金额	预期年化收益率
100万（含）-300万（不含）	8%
300万（含）以上	8.5%

收益分配方式：本信托按信托年度分配信托收益

三、项目简介
（一）交易对手介绍
广州广电房地产开发集团股份有限公司（以下简称“广电地产”）成立于1996年10月，是广州市大型国有高科技集团—广州无线电集团有限公司（以下简称“广电集团”）的核心下属企业，最终控制人为广州市国资委。广电地产经过将近二十年发展，已成为一家全国性大型综合房地产集团，国家一级开发资质，累计开发面积超过600万平方米，2014中国房地产开发企业100强(位列98位)，项目主要分布于广州、武汉、长沙等一二线优质城市，大部分为面向刚性需求的城区住宅项目，被业界称为中国“文化景地”的创造者。公司2014年度总资产194亿元，合同销售约75亿元，经营风格稳健，发展势头良好。
广电集团为广州市属国有独资企业，始建于1956年，主要从事高科技制造业和现代服务业的投资运作，是一家以“高端高科技制造业、高端现代服务业”为战略定位的多元化产业集团，拥有员工23000多人，产品和服务进入全球70多个国家和地区。依靠科技进步和创新，打造了无线通信导航、货币自助终端设备、房地产开发与经营三大优势产业。为培育新一轮快速发展新引擎，致力于打造金融外包业务管理、计量检测、大物业服务三大服务平台。现集团拥有国家重点软件企业2家、国家火炬计划重点高新技术企业3家、省级软件企业10家、省级高新技术企业15家，拥有广电运通（股票代码：002152，2015年11月6日市值270亿，下同）、海格通信（股票代码：002465，市值360亿）两家上市公司。广电集团发行有“11广无线MTN1”中期票据，主体信用评级为AA+（评级机构为中诚信国际）。
广电集团一直深受中央及各级政府支持，曾接待了江泽民、朱镕基、温家宝及习近平等历任国家领导人莅临视察，先后被认定为国家创新型企业、中国自主创新能力连续二年行业十强企业、中国制造业企业500强企业、广东省自主创新标杆企业等，设有国家认定的企业技术中心、博士后科研工作站，并获得全国五一劳动奖状、国家级企业技术中心成就奖、中国质量信誉AAA+等级等殊荣。
2013年，广州国资委牵头、与广电集团、越秀集团等设立广州国资产业发展股权投资基金，该基金将主要投资于越秀地产及广电地产等市属房企的下属项目，可以为广电地产提供强大的低成本资金支持。广州国资体系经营稳健，广电集团资产实力较强，是广电地产长期稳健发展的坚强后盾。
综上，广电地产为全国性知名房地产开发商，开发经验丰富，长期诚信经营，综合实力较强；具有深厚的国资背景，经营作风稳健，集团实力强大。

（二）项目介绍
本项目壹号座品位于长沙市八一路与韶山路的交汇处，长沙芙蓉中央商务区CBD核心区，紧邻地铁2号线袁家岭站、迎宾路口站，周边有省委、省军区、省公安厅等政府机构，属于长沙的政脉中心；周边有友谊商店、阿波罗商业广场等商业配套，有中国农业银行、工商银行、建设银行等金融机构，有高原红大酒店、泰天大酒店、中天大酒店等五星级酒店，配套非常齐全。长沙芙蓉中央商务区（CBD）于2006年设立，地处长沙最核心区域，重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业为主的金融中心，定位为我国中部地区主要的商务副中心，湖南省商务中心，区域性商贸中心和文化中心、地区级生产服务中心。CBD目前发展非常成熟，商务楼宇最密集：该区域聚集商务楼宇140多栋，总面积359万平方米，占长沙市一半以上，入驻企业3552家，绝大部分楼宇的入驻率高达90%以上；高端产业最发达：11家全国性银行省级分行、80多家支行以上银行网点、30多家全国性保险、证券、期货公司驻扎在此，该区域还聚集了长沙市70%的三星级以上酒店和大部分高档商场，聚集现代服务企业为主的数千家企业和世界500强企业23家。
本项目由两栋5A级超高配置的写字楼，外观采用LOW-E玻璃幕墙，设计现代壮观，气派高雅，1~5层是总建筑面积2万㎡的商业裙楼，6-22层是总建筑面积7万㎡的高档次办公写字楼，配备380㎡豪华港式入户大堂、8台高速电梯及5A专业智能化系统。项目周边已有九龙仓、华远、保利、世茂、银泰等大型开发商在此开发写字楼或综合体项目，开发成熟在运行的万达广场离本项目也是近在咫尺，周边同类写字楼的售价在1.5万~2万/㎡，发展前景良好。
综合而言，本项目为湖南省会城市中心城区、交通便利、规划发展前景很好，主要面对大型国有企业、金融机构等客户群的高端5A写字楼项目，预计可实现销售收入14.19亿元，盈利空间较大。

本信托计划优势及特点：
（1）广州市属国企，实力强大，经营稳健：
广电地产为广州市属国有企业，主营广州、武汉及长沙等一二线刚需住宅开发，国家一级开发资质，近20年一直稳健经营，深得政府及合作机构信任及支持。控股股东广电集团为广州国资委全资企业，被认定为国家级520户重点企业，拥有员工23000多人，下属广电运通（002152）及海格通信（002465）等两家市值各约200亿的上市公司。
（2）抵押物位于长沙CBD核心，后期开发及市场风险低：
本项目位于长沙市芙蓉区八一路与韶山路的交汇处，长沙芙蓉CBD核心区域，2号线地铁上盖物业，毗邻友谊商场，周边有省委、省军区、省公安厅等省级政府机构，属于长沙的政脉中心及传统商业中心，后期开发及市场风险极低，安全边际较高 。
（3）次级信托单位由员工基金现金全额认购，劣后受偿，确保还款：
广电员工基金以不低于1.6亿元现金认购次级信托单位，劣后于优先级分配受偿。能有效保证企业对我司的优先还款。

四、风险控制措施
信托计划采取以下风险控制措施：
1、保证担保
广州广电房地产开发集团股份有限公司（广州市属国有企业）提供连带责任保证担保。
2、抵押担保
长沙CBD壹号座品项目写字楼物业抵押。借款人可以增加其他我司认可抵押物发放后续贷款，评估机构为国家一级深圳同致诚评估所。
3、广电员工基金认购次级
广电员工基金（投资人为广电地产及关联方员工）以不低于1.6亿元的现金认购次级信托单位，劣后于优先级信托单位分配受偿。
4、广电地产出具承诺函
在放款前，借款人未经披露及川信认可的对外负债，均由其自行承担，而无需借款人负责偿还；信托期间内，对借款人的往来款、股东借款等投入款项放弃优先受偿，均不主张优先于信托贷款偿还；借款人如果开发资金不足，则无条件承担补足义务提供足额开发资金。
5、信托资金归集
到期前3个月末起，每个月末归集比例20%：40%：40%。

风险提示
受托人在管理、运用或处分信托财产过程中可能面临多种风险，包括但不限于法律与政策风险、房地产市场系统风险、信贷风险、项目建设风险、经营风险、信用与流动性风险、本金损失风险、提前终止风险、管理风险和其他风险等。
受托人特别提请委托人和受益人必须充分了解并承担上述风险。尽管四川信托恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但并不承诺信托财产运用无风险，信托财产管理过程中发生的风险由信托财产承担风险责任，受托人对管理、运用和处分信托财产的盈亏不作任何承诺。