信托要素

受托人名称：方正东亚信托有限责任公司

投资方向：信托资金中的3600万元用于收购云南瑞嘉房地产开发有限公司（或简称“瑞嘉地产”）100%的股权，其余部分注入资本公积，用于汇都学府项目拆迁安置和后续开发

产品期限：预期期限2年(融资人提前1个月出具书面申请，我司可选择批准提前结束）

产品规模：不超过6.87亿元，其中，优先级规模不高于4.4亿元，劣后级规模2.47亿元（由云南金马源房地产开发（集团）有限公司以对瑞嘉地产的应收款债权认购）

本次优先级发行规模3.5亿元

信托收益分配方式：每半年度分配一次信托收益

核算提为每年的6月20日、12月20日

信托收益核算日后的十个工作日内向受益人分配

预期年化收益率：

100万≦认购金额＜300万：9.5%

300万≦认购金额＜600万元：10%

600万≦认购金额：10.2%

按10万元的整数倍递增

安全性总结

1、集团公司劣后补足义务

云南金马源房地产开发（集团）有限公司（或简称“金马源集团”）承诺承担优先级投资人投资本金及预期固定收益的补足义务。

2、标的公司控制

持有标的公司100%的股权，派专人任公司执行董事，监管公司所有章证，拥有重要决策一票否决权。

3、抵押物优质

金马源集团以其持有的位于昆明市主城核心区的汇都二期商业物业提供抵押，后续可追加提供土地抵押，综合抵押率不高于60%。

4、实际控制人保证担保

金马源集团实际控制人周一平夫妇提供连带责任保证担保。

实际控制人简介

云南金马源房地产开发（集团）有限公司

1、企业简介

云南金马源房地产开发（集团）有限公司成立于1997年4月，经过十余年的发展，现已经成为以地产开发为主业，并涉足生物工程、商业贸易和资本运作等领域的大型企业集团公司，目前已成功的开发房地产项目竣工建筑面积达100多万平方米，积累了较雄厚的资产实力。

2、财务状况

截止2014年年底，金马源未合并财务报表总资产18亿，资产负债率58.7%，资产实力雄厚；2014年金马源未合并财务报表后销售收入4.4亿元，净利率11.25%，盈利能力较强；信托存续期内净现金流充足，对债务有较强保障能力。

3、开发历史

目前已开发楼盘：新迎金马源温泉花园项目、东昌花园项目、金马源大厦项目、汇都国际项目、汇都中心项目、汇都首誉项目等。

4、在建或储备项目

目前建设中或储备项目：汇都中心三、四期，汇都首誉（发售中）、丽江山项目、太和片区城中村改造项目（储备项目，总投资143.81亿元）。

交易对手简介

云南瑞嘉房地产开发有限公司

云南瑞嘉房地产开发有限公司成立于2012年，注册资本10100万元，属于金马源集团下的项目公司，主要负责开发“机械工业行业协会旧城改建项目”，即汇都学府项目。根据2015年9月报表显示，总资产3.8亿元，总负债2.8亿元，净资产1亿元，资产负债率74%。因项目处于开发建设阶段，尚未产生销售收入。

标的项目介绍

1、项目区位简介

项目地处昆明核心区域一环路内，房产市场相对紧缺，本项目属于学区内稀缺房产及商业，具有很强区位优势。区内发展成熟，交通便捷，有丰富的人文遗迹，与现代化的金融、商贸中心和大型购物场所交相辉映，是传统的旅游、购物、娱乐中心，也是昆明的商务、金融和文化中心。

2、销售收入测算

汇都学府项目的销售收入作为第一还款源，项目销售周期预计为6个季度，从2015年第四季度末开始，至2017年1季度完成销售计划，预计在信托计划期期限内可实现销售收入约23亿元，该项目本身可实现的现金流充裕，能覆盖本信托计划本息。

3、盈亏平衡点分析

若不考虑地下商业和车位对外销售的话，写字楼、住宅、地上商业可售面积合计7.3万方，加权平均售价2.62万/㎡，售价下降40%且仅销售60%的可售面积，仍可实现6.88亿元收入，能覆盖信托计划优先级规模融资本息。

4、项目综合评价

汇都系列项目改变了整个白塔片区的格局和品质，形成了高品质商圈中心节点。后续汇都项目的的销售提供了有力保障。汇都学府项目处于此一环核心地段，又属于学区房（昆十中），具有较强的区域地段、资源竞争优势。

主要风险提示

法律和政策风险：由于国家相关法律法规对于信托项目审核和报批的规定，本项目在发行的过程中，有可能遭遇政策风险；

市场风险：由于信托资金募集不足会导致信托不能成立而产生的风险；

信用风险：交易对手的财务及经营状况和偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因对方的经营能力、财务状况和 偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回；

管理风险：由于受托人经验及技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产过程中对信息的占有和经济形势的判断，进而影响信托财产的收入水平；

其他风险：不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。