信托要素

受托人名称：方正东亚信托有限责任公司

投资方向：信托资金用于向嘉兴大源建筑工程有限公司（或简称“大源公司”）发放信托贷款，补充大源公司的流动资金

每一期期限：预期期限24个月（满12个月可提前结束）

预期受托规模：规模12000万元

信托收益分配方式：每季度分配一次信托收益

3月20日、6月20日、9月20日、12月20日

信托收益核算日后的十个工作日内向受益人分配

预期年化收益率：

100万≦认购金额＜300万：8.2%

300万≦认购金额 ：8.7%

按1万元的整数倍递增

还款来源:嘉兴大源建筑工程有限公司直接偿还债务。

安全性总结

1. 集团公司保证担保

浙江佳源房地产集团在区域布局、对外合作、产品创新等方面表现突出，在2009-2015年连续6年入围中国房地产百强企业，2015年最新排名44位，集团总资产超400亿，资产雄厚，保证能力强。

2. 实际控制人保证担保

佳源集团法定代表人沈玉兴为集团实际控股人，佳源集团拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人，实力较强。

3. 现房抵押

威尼斯酒店现房抵押，押物价值合计2.54亿元，抵押率不超过50%。

4. 资金归集条款

设置资金归集条款，在信托计划结束前按比例提前安排信托资金归集，有效控制项目风险。

交易对手简介

嘉兴大源建筑工程有限公司

1、基本情况

嘉兴大源建筑工程有限公司成立于二零零八年十二月三十日，注册资本6000万元，是浙江真才建材集团有限公司的全资子公司（100%控股），拥有房屋建筑工程施工总承包贰级资质。公司致力于开拓跨地区建筑市场，已形成了浙江，江苏，湖南，安徽、上海等建筑市场网络和基地。大源公司先后承揽了一系列规模较大的，独具代表性和影响力的民用建筑工程项目, 楼盘品质不仅受到了当地群众的认同，同时也受到了当地行业主管部门的好评。

2、财务数据

公司主营建筑施工，几年来较好地开拓了市场，公司成长性较好。2012年实现经营收入11亿元，利润0.62亿元；2013年实现经营收入14.8亿元，利润0.93亿元；2014年实现经营收入18.3亿元，利润1.1亿元；2015年1-9月已实现经营收入15.6亿，利润0.94亿，业务发展较快。

担保方一简介

浙江佳源房地产集团有限公司

1、 基本情况

浙江佳源房地产集团是一家以房地产开发为核心、以规划设计、工程建设、楼宇智能、房产测绘、房产中介、物业服务、广告策划、商业管理、酒店管理等为配套的一体化产业集团。集团由九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发有限公司逐步发展而来，法定代表人沈玉兴为集团实际控股人，拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人。目前正在积极筹划旗下房产公司的上市工作。

2、 综合实力

佳源集团立足长三角发达地区，开发布局全中国，截至2015年3月，佳源集团已累计开发各类商住办项目98个，累计开发面积逾2000万平方米。目前开发区域已涵盖了全国13个省的44座城市，开发物业既包括了从公寓到别墅的各类型住宅物业，也包括酒店、社区商业以及新市镇商业综合体等商业物业。

2009-2015年佳源集团连续6年入围中国房地产百强企业，2013年荣膺中国房地产开发企业50强排名48位，2014年、2015年蝉联中国房地产开发企业50强排名47位、44位和2014中国房地产开发企业发展潜力10强排名第4位。2013年荣膺地产开发企业品牌价值50强，2015年9月最新评选的品牌价值达50.35亿元。

担保方二简介

绍兴广源房地产开发有限公司

1、基本情况

绍兴广源房地产开发有限公司成立于2013年03月25日，注册资本5000万元，属于浙江佳源房地产集团有限公司的全资子公司。

2、开发项目

绍兴广源公司正在开发的绍兴“佳源广场” 坐落于素有“城市绿心”之称的绍兴市镜湖新区，地处镜湖新区核心，总占地面积245亩，土地出让总价13.6亿，总开发面积约50万平方米，建成后将成为镜湖新区乃至绍兴当地最大的集商业购物、休闲娱乐、住宅生活为一体的城市综合体，开发潜力巨大。项目2014年8月首次开盘，预计可实现总销售额达近50亿，已实现销售近10亿元，未来现金流充足。

还款来源分析

经营收入测算

大源公司前三年的经营收入呈逐年递增发展，年增长率均保持在20%以上，按此增长幅度预测，2015年-2017年3年预计累计可实现经营收入80亿，预计累计可实现净利润4.73亿，足够覆盖我公司的贷款本息。

根据目前大源公司所签订的正在执行的大额工程施工合同中，总合同价达108亿，未来随着工程建设的推进，将有近70亿的工程收入现金流产生，为未来2-3年的经营收入提供的坚实的业务保障。

主要风险提示

法律和政策风险：由于国家相关法律法规对于信托项目审核和报批的规定，本项目在发行的过程中，有可能遭遇政策风险；

市场风险：由于信托资金募集不足会导致信托不能成立而产生的风险；

信用风险：交易对手的财务及经营状况和偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因对方的经营能力、财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回；

管理风险：由于受托人经验及技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产过程中对信息的占有和经济形势的判断，进而影响信托财产的收入水平；

其他风险：不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。