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金诚(14)01号维多利国际广场租金收益权转让项目集合资金信托计划信托资金管理报告 (2015年三季度)
更新时间:2015年12月07日

尊敬的受益人:
华宸信托有限责任公司于2014年3月3日设立了“华宸金诚(14)01号—维多利国际广场租金收益权转让项目集合资金信托计划”(以下简称“本信托”)。作为受托人,现就本信托成立至2015年9月30日的信托事务向受益人报告如下,并为报告中所载资料的真实性、准确性和完整性负责。报告书中的内容由本信托的受托人负责解释。
一、信托计划概要
1、信托计划成立日:2014年3月3日
2、信托计划规模:人民币10,170万元
3、信托计划期限:24个月期,信托计划可不经召开受益人大会延长期限,延长期限最长不超过6个月。
二、信托财产专户开立情况
在信托计划成立前,受托人在当地为本信托开立了信托财产专户,信托专户的开户银行为中国建设银行股份有限公司呼和浩特日信支行,账号为1500 1706 6800 5250 6786。
三、信托资金的运用
受托人与借款人维多利商业(集团)公司签订了《借款合同》,将信托资金全部贷放给借款人,信托资金用于受让维多利商业(集团)公司享有的维多利国际广场未来5年(2014年-2019年)的租金收益权,获得的该笔信托资金专项用于维多利珠宝广场前期招商、铺货等费用支出。受托人以信托计划存续期间收取的租金收益权收益作为信托利益的来源,扣除信托财产管理费用以及受托人报酬后,向受益人分配信托利益,兑付信托本金。信托计划资金的运用完全按照信托文件的要求正常进行。
信托计划期满,维多利商业(集团)公司以其原价格回购剩余年份的租金收益权,实现信托资金退出。
内蒙古维多利商业(集团)有限公司成立于2002年6月12日,是一家以百货零售为主业,集超市连锁、商业地产运营等三大业态为一体的大型民营企业集团公司,所属企业注册资本3.89亿元。旗下子(控)股公司包括:维多利购物中心、维多利国际广场、维多利时代城、维多利超市连锁有限公司、呼和浩特力天置业有限公司、维多利广告公司、维多利摩尔城等15家公司。集团公司同时涉足呼和浩特市、包头市、赤峰市、锡林浩特市、乌海市等地零售百货业及商业地产运营。
截至2015年6月30日,总资产11,878,305,123.64元,负债8,052,632,544.01元,所有者权益3,734,672,579.63元。
四、信托计划的管理
1、受托人根据《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》为本信托计划开立了专门的信托财产账户,建立了单独的会计账户进行管理和核算。
2、受托人在信托计划的管理过程中恪尽职守,履行了诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,制订了一系列制度,并根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位,以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡。
3、截止2015年9月30日,信托计划资金无任何挪用情况发生,项目按照有关信托文件运行正常,且没有发生能够影响信托财产安全及受益人利益的其他情况。
五、信托财产收益情况
截止2015年9月30日,本计划信托资产总计108,298,919.86元,其中货币资金6,598,919.86元;信托负债合计为0元;信托权益合计108,298,919.86元,其中未分配利润6,598,919.86元。受托人管理信托财产产生的信托收入累计24,276,214.12元,均为投资收益。应由信托财产承担的费用为8,570,037.28元,其中:受托人报酬8,559,735.88元;律师咨询费5,000.00元;银行结算费887.40元;差旅费4,414.00元
。已分配信托收益9,107,256.98元,未分配利润6,598,919.86
元。
六、信托计划的风险控制措施
1、政策风险
维多利商业(集团)公司属于商业经营公司,经营业务是零售百货和商场的租赁,受国家产业政策、房地产政策和监管政策的影响较小。
2、市场风险
维多利集团在呼市共有五家百货和多个连锁超市,营业面积约为47万平米。
目前呼市维多利零售百货商业主要包括维多利商厦、购物中心、国际广场、海亮时代城和维多利摩尔城,以上商业均处于呼和浩特市的核心商圈,业态主要包括:国际ShoppingMall、单体商业集合主力百货店、国际时尚品牌店、维多利连锁超市、大型餐饮、动感影院、室内阳光休闲会所、时尚发布秀场等近百种业态。商业定位走差异化路线,形成互补格局。在呼和浩特市商品零售百货业界,维多利集团的销售额和企业经济效益均名列前茅,处于龙头地位,市场占有率在50%以上。
维多利零售百货拥有较为成熟的经营模式,商业业态布局、人流流向安排等较为合理科学,积聚了大量人气,商场入住率全部达到100%,日平均营业额为500万元。
维多利集团的经营者全部为温州商人,具有多年的商业从业经验,在未来的发展中,维多利集团将不断调整经营格局和经营业态,以不断适应新的市场需求。
3、回购款及收益来源不足风险
按照信托产品设计要求,待信托期限届满时,由维多利集团以其经营收入作为信托资金退出的来源。如果该集团公司整体经营不佳、现金流状况不稳定,将会产生回购款来源不足风险。
在信托计划存续期限内,按照目前维多利集团经营现状,回购款资金由两大部分组成:首先是已经正常运营商业物业的经营收入,主要包括维多利商厦、维多利购物中心、维多利国际广场;其次是即将投入运营和即将销售产生收益的在建项目。
经过测算,维多利集团所属商业物业2014年—2017年可实现净租金收入为10.92亿元;在建项目净收益15.52亿元,以上合计26.44亿元。扣除现金流支出科目费用后,其未来3年净现金流量约7亿元。此外,维多利集团持有大量持有型商业物业,如果还款期现金较为紧张,受托人可督促维多利集团销售部分商业资产,以保证信托资金的顺利退出。
4、交易对手违约风险
维多利集团信誉良好。公司股东与管理层人员均长期在本地定居,并在业界拥有一定影响,且维多利集团未来仍需要与金融机构进行深入合作,会较为注重自身信用,同时维多利集团将最有价值的商业部分抵押给华宸信托,违约成本较高,综合判断维多利集团的主观违约风险较小。受托人将积极关注维多利集团的经营收益情况,如果发生交易对手违约风险,受托人将迅速处置抵押物,保证信托计划的顺利结束。
5、抵押房产贬值风险
维多利国际广场1层—3层部分房地产权属作为抵押保证措施,抵押面积合计7,293.64㎡(其中一层6,704.91㎡二层501.34㎡三层87.39㎡)。抵押房产位于呼和浩特市的核心商圈的核心位置,商业氛围浓厚,地理位置优越;维多利国际广场建成于2008年,建筑质量良好、功能设置齐全,具有较强的抗跌属性。
该房产权属在2013年12月2日市场评估价值为29,867.79万元。本金抵押率为34.05%。按此价格处置抵押物,处置难度较小,即使抵押房产出现一定程度的贬值,按抵押价格处置抵押房产仍然可以保证信托资金的安全。因此,抵押房产贬值的风险较小。
七、信托经理情况
受托人指定下列人员为本信托计划的信托经理:刘海峰。

华宸信托有限责任公司
2015-12-7

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