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温岭鑫磊股权投资集合资金信托计划
产品名称 温岭鑫磊股权投资集合资金信托计划
信托公司 中融国际信托有限公司 募集账户 中国银行
产品类型 股权信托 产品期限(月) 18
起点金额(万) 300 产品规模(万) 261020
推出时间 2010-07-12
成立日期 2010-07-30
终止日期 2012-01-30
预期年收益率% 300万以下为8.5%;300-500万为9%;500-1000万为9.5%;1000万以上为9.8%
投资方向 委托人指定受托人以自己的名义,受让温岭鑫磊现有股权及向该公司增资,投资完成后合计持有该公司95%的股权。所投资金专门用于该公司开发经营的温岭市第203502号地块项目
风险控制 1、期末由利欧控股或由其指定其他交易方行使股权购买选择权,受让中融信托持有的项目公司股权。信托计划终止,信托财产扣除信托费用和税费后优先向优先级受益人分配后,剩余部分以信托财产现状直接全部分配给次级受益人。
2、利欧控股法人代表王相荣及其夫人、弟弟王壮利及其夫人提供个人无限责任担保,其中王相荣、王壮利实际控制上市公司利欧股份(证券代码:002131)47.3%的股份,该部分股票市值截止到2010年6月8日约为16亿。
3、鑫磊压缩机法人代表钟仁志及其夫人、鑫磊置业(为钟仁志实际控制的企业)提供无限责任担保。
4、豪成房地产法人代表陈财聪及其夫人同时提供无限责任担保,主要持有的资产为浙江豪成房地产有限公司100%的股权以及位于宁波人民路132号25楼的价值为3000万元的外滩大厦办公房。
产品说明 次级份额为161,120万元,优先级份额为99,900亿元。
钟仁志、利欧控股、鑫磊压缩机及豪成房地产以现金161,120万元认购的信托单位161,120万份额。

交易对手购买股权的资金来源主要包括:
1、本项目的销售收入;
2、交易对手中利欧控股及由交易方钟仁志实际控制的鑫磊置业,共同持有温岭开元山庄四期“豪庭苑”项目,权益比例为1:1,该项目开发为双拼别墅进行销售(售价每平方近四万),总可售套数为178套,已售34套,剩余销售面积为50000㎡,可实现收入约为22亿元。该项目土地获得成本较低(楼面价格为4157元/m2左右),利润可观,为钱江摩托地块项目股东的回购能力提供了较为充分的资金保证;
3、保证人王相荣为利欧股份(SZ:002131)的实质控制人,关联人与其共持有利欧股份14242万股份,目前市值16亿元左右;
4、另外其他交易对手的实质控制人以及鑫磊置业均提供连带保证担保,整体担保能力较强。
相关信息 项目情况
1、自然人钟仁志于2010年1月取得了位于温岭市区原钱江摩托厂区地块国有土地使用权,拟与利欧控股有限公司、鑫磊压缩机有限公司、浙江豪成房地产有限公司共同进行房地产开发。
2、本项目位于温岭市区核心位置,虽然项目楼面价达11543元/㎡,但根据温岭当前相关二手房市场同比来看,住宅销售在1.6-2.5万元/㎡之间(该项目附近的开元1期、2期的二手房价格已达到2.5万元/㎡左右),且该项目可建有地上一层及二层商铺共20000㎡(该区域商铺价格在4-7万/㎡之间)。另外温岭作为浙江地区经济发达县市,民众对于高端楼盘的需求旺盛,同时近期内温岭无相应类似地段土地出让,项目具有一定的稀缺性,销售利润前景良好。
3、该地块土地总价为25.99亿元,总投资额约为49亿元,其中住宅部分拟定价23000元/㎡,商业部分拟定价40000-70000元/㎡,测算项目利润约为14亿元左右。钟仁志、利欧控股、鑫磊压缩机、豪成房产以7%、30%、30%、33%的比例,于2010年4月16日共同设立了项目公司-温岭市鑫磊房地产开发有限公司,项目公司注册资本9000万元,用于开发本项目。目前交易方已经支付土地款12.995亿元,另支付了契税7797万元,剩余约13亿元土地款需分别于2010年7月21日及2010年11月18日前支付。
4、按项目进度,公司计划于2010年7月支付第二笔土地款,预计8月份取得四证。目前项目计划地下部分一次性建设完成,地上部分按2-3期进行开发。预计一期于2011年3月份取得预售证。
收益分配 优先级受益人信托利益于信托终止后一次性分配
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