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大连海孚解放广场项目集合信托计划
产品名称 大连海孚解放广场项目集合信托计划
信托公司 中诚信托有限责任公司 募集账户 中国民生银行
产品类型 股权信托 产品期限(月) 27
起点金额(万) 100 产品规模(万) 61333
推出时间 2010-10-12
预期税前年收益率% 300万以下为8.5%;300-800万为9.5%;800-5000万为10%;5000万以上为10.5%
投资方向 信托计划资产将通过增资及股权受让的方式对大连海孚进行股权投资,在信托存续期间对大连海孚的持股比例不低于40%;同时,通过债权受让和持有次级信托计划资产的方式持有对大连海孚不少于44000万元的债权;信托存续期间,受托人有权根据大连海孚的经营状况,决定将其持有的对大连海孚的部分债权转增为大连海孚的资本公积金,但前述转增完成后,受托人持有的对大连海孚债权的本金金额仍不得低于44000万元。
风险控制 1、本信托计划采用结构化设计,高盛华以1.6333亿元债权认购次级信托资产,为本信托计划优先投资者的信托本金和预期信托利益提供了较好的保障。
2、本信托计划直接持有大连海孚不少于40%股权,不少于44000万元债权。
3、为保障本信托计划项下投资者信托本金、预期信托利益、信托税费和信托费用的实现,华业地产以其持有的高盛华70%的股权为本信托计划提供质押担保,高盛华以其持有的大连海孚不少于40%的股权为本信托计划提供质押担保。
4、受托人将向大连海孚派出董事,并派驻相关人员进入大连海孚经营层,对大连海孚的重要证照、印鉴进行共管,对大连海孚经营计划、资金使用、项目开发建设、项目现金流等进行管控。
产品说明 优先信托计划资产不超过人民币45000万元但不低于人民币44000万元;次级信托计划资产为人民币16333万元的债权,由次级委托人北京高盛华房地产开发有限公司(上市公司北京华业地产股份有限公司[SH.600240]之全资子公司)以其持有的对大连海孚房地产开发有限公司的1.6333亿元的债权认购

华业地产
华业地产注册资本64500万元,为沪市上市公司,股票代码为600240,公司现为上证180指数成份股。华业发展(深圳)有限公司及华保宏实业(深圳)有限公司分别持有该公司23.23%、19.26%的股权,华业发展为公司控股股东,公司主营业务为房地产开发。
华业地产在北京、深圳、长春、大连等地参与项目运作,已成功开发有“北京华业玫瑰郡一期”(5万平米住宅)、“北京玫瑰东方”(25万平米综合)、“深圳玫瑰郡”(18万平米住宅)、“长春华业玫瑰谷”(31万平米住宅)等项目,自持“深圳彩虹新都裙楼商场”(2万平米)、“华业国际中心”(3万平米)等多物业,华业系累计开发土地面积120万平米,建筑面积270万平米。目前华业地产正在北京通州区开发华业东方玫瑰项目,总建筑面积80万平方米。
根据华业地产2010年中报,截至2010年6月30日,华业地产合并总资产为65.13亿元,合并净资产为21.71亿元,资产负债率为66.70%,每股净资产为3.37元/股。

高盛华
高盛华为华业地产的全资子公司。公司成立于2003年6月9日,注册地址为北京市朝阳区东四环中路39号,注册资本为3.3亿元,法定代表人为徐红,经营范围为房地产开发、销售商品房。
高盛华是“北京华业玫瑰东方”及“华业国际中心”(即北京华业玫瑰东方项目的8号楼)项目的二级开发商。根据2010年6月30日财务报表,高盛华总资产17.08亿元,净资产为6.44亿元,资产负债率为62.30%。
目前高盛华自持华业国际中心26071.59平方米物业并持有大连晟鼎100%股权,市场价值均大大高于账面价值,初步测算,高盛华净资产市场价值不低于11亿元。高盛华70%股权质押给中诚信托,质押价值不低于7.7亿元。

大连海孚
大连海孚成立于2010年6月8日,注册资本为2000万元,实收资本为2000万元,注册地位于大连市沙河口区,经营范围为房地产开发及销售,是专门为大连解放广场项目设立的项目公司。
大连海孚目前的股东包括:北京高盛华房地产开发有限公司,出资1334万元,占66.7%;昊宇投资有限公司,出资666万元,占33.3%。
相关信息 大连海孚项目
大连海孚目前正在规划和开发建设的项目为大连市沙河口区(2010)-21号地块对应的大连第一发电厂解放广场厂区搬迁改造项目,即解放广场项目。解放广场项目位于沙河口区马栏河东侧、五一路南侧、西安路西侧,距星海广场约3公里,属于星海-泛星海板块,大连地铁2号线经过该项目地下,规划的地铁2号线西安路站紧邻项目所在地。该项目地理位置优越,区位价值突出,交通便捷,生活便利。
华业地产目前已在大连开发大连华业玫瑰东方项目,该项目与解放广场项目隔河相望,目前进展情况良好,销售顺利。
大连海孚于2010年6月25日通过挂牌竞价方式竞得了解放广场项目地块,本地块土地总占地面积4.78万平方米,项目规划用地面积3.57万平方米,计算容积率的地上建筑面积为13.209万平方米(其中住宅约为9.509万平方米,公建约为3.7万平方米),容积率不超过3.7。
大连海孚目前已支付完毕解放广场项目全部地价款,并已开始进行项目规划有关工作。根据有关挂牌文件,解放广场项目净地出让,由大连市土地储备中心负责交地。交地后,大连海孚将正式进行项目的开发建设。
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