一、业务概述

　　由济南市房地产协会和山东信托推选优质房地产开发企业组成企业池，同时入围企业需出资不低于300万元加入该企业池的互助集合资金信托计划。入围企业的房地产项目若需要资金，经一定程序审查通过后，可由山东信托从入围企业中募集单一信托资金进行支持，或合作银行与山东信托联合向社会发行银行理财对接单一信托产品进行资金支持。整个完整的业务是由一个互助式集合信托计划和后续多个单一信托组成的，互助式集合信托计划决定着后续单一信托的参与者和规模，同时为后续单一信托提供流动性和风险保障，也为投资人提供资产增值服务。

　　二、互助信托业务的整体设计思路

　　1、众多开发企业资金状况互补，有良好合作基础

　　房地产项目开发周期较长，济南众多的房地产开发企业在同一时点上总会有资金短缺和资金剩余的情况，一方面资金短缺一方急需资金推进项目；另一方面资金剩余一方资金闲置，只能获得银行存款利率的收益，根据土地市场特点，下一个新项目又不可能在很短的时间内取得。而且，随着不同企业项目进展阶段的变化，原先资金短缺和资金剩余的双方可能位置互换，因此双方都有需求存在良好的合作基础。另外，一直以来济南市建委和房地产协会对济南市的房地产企业进行有效的支持和管理，充分掌握开发企业信息和项目进度，也充分取得了开发企业信任。信托公司与济南房地产协会的合作，相信也能调动大家参与的积极性，这是我们互助式房地产信托成功的关键。目前为止，已经上报的参与资金量已达1亿元以上，也充分说明了大家对房协和信托公司的信任。

　　2、原有业务需要金融平台进行放大

　　近年来，房地产协会每年在房地产企业间进行互助式的资金融通业务量逐年增大，但其运作只是靠房地产协会的管理职能和政府的公信力，一直缺乏规范的金融平台，业务量也远没有满足需求。现在是信托公司的参与，将普通的企业间借贷转换成了国家认可的金融产品，可以质押融资了，可以转让流通了，甚至可能今后升值获取资本性收益了，解决了提供资金方的后顾之忧，必将大大增加互助资金的业务量。

　　3、参考了国外先进的承诺式出资基金的结构

　　本业务框架参考了国外比较先进的承诺制出资基金的结构，即基金设立时，通常由基金投资人向管理人承诺出资金额，然后先期到账部分资金，剩余资金根据项目进度或基金经理提出新的项目，投资人认可后逐步到位，该模式优点是避免资金闲置、减少基金管理人闲置资金增值压力、加强对基金管理人约束等。

　　4、房协、银行、信托公司共同为大家提供服务的方式

　　房协指定、信托公司认可的资产管理公司，接受大家以及房协的委托与信托公司一起管理集合信托资金，与信托公司分别独立考察跟踪项目定期核对项目调研结果，代表大家利益参与项目决策，为大家筹集资金、办理信托受益权质押融资以及其他银行业务等。这既是对信托公司的监督，更是一种激励。

　　在我国，银行一直是最稳定、最充足的资金来源，因此我们业务方案尽量实现与银行的互惠合作，提高银行参与的积极性。（1）我们对银行的支持：首先房协监管的预售保证金可以在银行保管，可以购买银行理财产品等；其次，在优质项目不具备银行放款条件时，我们可以先行进入为银行培育项目；第三，银行理财产品可以与我们优质项目对接，扩大了其中间业务收入来源；第四，购房客户为银行提供大量重要的优质零售业务对象。（2）银行对我们的支持：首先，可以介绍资金参与互助信托；其次，条件允许可以贷款偿还先期进入的信托资金，加快信托产品的流动性；第三，银行理财产品是我们的重要资金来源。

　　信托公司是金融百货公司，可以拥有贷款、股权投资、资本市场投资、发起设立信托基金、租赁等业务职能，能够为企业提供多方位的金融服务。

　　5、风险切实降低

　　（1）济南市房地产协会和管理公司参与，充分掌握济南市房地产发展动态，也掌握单个项目情况，同时企业池是房地产企业联合体，有多个专业机构监督项目运行，进一步加强了对项目控制，降低了项目风险；

　　（2）济南市房地产协会、资产管理公司、银行、信托、房地产企业同行的同时参与，进一步加大了项目违约成本；

　　（3）入围企业和项目都是比较优质，从根本上建立低风险的业务基础；

　　（4）对项目资本金有严格要求，融资后负债率不得超过70%，增加了融资方的违约成本，为项目转让提供空间。